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央行预警房价下跌报告惹关注 房产经纪齐喊价涨
 
        近日有媒体披露，央行发布《2006年金融稳定报告》，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。就在此前闭幕的中央经济工作会议上已经明确，明年要继续抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。这一先一后的消息令许多人对明年的房价走势给予极大关注。
        近期，各大房地产专业分析机构都在预测宏观调控中的明年房地产市场，特别是住宅市场的价格走向。尽管中央工作会议确定继续抑制过快增长的房价，但来自于伟业顾问、世邦魏理仕、中原地产的分析结果都认为，2007年一系列调控政策将显示政府稳定房价的决心，固定资产投资增速会平稳回落，这对明年房地产成交价格走势会带来关键性的影响。同时，城市外扩步伐加快，郊区成交份额不断增加带来的市场结构性变化，回暖的证券市场对房地产行业的资金分流，也将在一定程度上放缓房价增幅，但明年房价下跌的可能不大。
        伟业顾问的看法是，2007年的宏观调控将以“平稳”为主要基调。虽然政府进一步宏观调控仍存在较大的空间和较多的手段。而这些手段究竟是否会在2007年出台，在很大程度上将由2007年市场的实际发展态势所决定。面临十七大召开在即和奥运的临近，构建和谐社会总体目标的发展要求，预示着2007年政府出台过于严厉的宏观层面政策的可能性不大。
        供需关系决定房地产价格的升跌。伟业顾问分析，2006年北京住宅供应不足，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。原因是2006年多变的调控政策和过大的价格涨幅，使开发商推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量。同时，今年土地清查力度加强，使大量闲置土地得以开发，今年1-10月的新开工面积较去年同期提升14%，这将增大2007年新房的供应。但是，2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/m2，比2005年的2546元/m 2增长36%。预计2007年在北京城区住宅用地进一步稀缺的环境下土地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮共同导致房地产开发成本提升。同时，2007年交通设施的不断完善，奥运经济以及人民币升值利好无疑将会带来房地产市场升温。预计，2007年北京一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面，新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%；而其住宅成交均价将继续上扬，涨幅放缓，回落至10%左右。二手住宅房价增幅则将上升10%左右。
        中原地产华北区董事总经理李文杰认为，由于我国房地产业对银行具有高依赖性，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，央行发布《2006年金融稳定报告》是从防范金融风险角度发出警示。而目前房价的升跌、市场风险的来源更大的原因是供求关系。但正因为这种过度依赖，在需求旺盛的情况下，如果明年楼市产品供应过多，这一市场对于银行的高依赖会给银行带来风险。但是，如果银行紧缩银根，也会带来开发商资金短缺，融资成本增加，而使供应进一步减少，房价进一步拉升。
        李文杰认为，上海楼市是因为2004年、2005年大量投资性资本进入，泡沫扩大化，由炒卖失衡造成房价飙升而带来的风险，并非供求风险，此前的调控是使上海房价走向价格回归。而北京房价的上升是由于供求失衡原因。通过进一步调整政策力度，可以使房价增幅减小。但在需求旺盛的情况下，一旦房价下降，需求将释放，房价仍会被拉升。从目前看，房价没有下降的可能。
        世邦魏理仕北京董事总经理黄大为也认为，在需求强劲的情况下，房价不是想调低就能调低的。靠政策将房价下调，会使人们的资产价值产生缩水，同时，要做到这点也不容易。银行要规避金融风险，关键是应该将那些因短期开发行为给银行造成金融风险的小企业数量减少，通过政策导向扶持资信实力较强的大型开发企业。
 
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